בעלי דירות שמעלים את שכר הדירה בעשרות אחוזים לפני חידוש החוזה • שוכרים שמחויבים לתקן כל קלקול על חשבונם • ואפס סיכוי לקנות דירה עצמאית בעתיד הנראה לעין • " שוק השכירות פרוץ לחלוטין, והשוכרים נתונים לחסדי המשכירים", אומר הסטודנט ניר בורשטיין • תמונת מצב עגומה
עמי גולדברג
לפני מספר שנים הייתי עד למקרה שבו מישהי שהכרתי שכרה חדר בדירת שותפים בסכום של כ-1,500 ש"ח בחודש, לא כולל הוצאות שימושים. לקראת תום החוזה, כאשר פנתה לבעל הדירה לצורך חידוש החוזה לשנה נוספת, ולאחר שעמדה כמובן בכל תנאי החוזה ולא הפרה אותם במהלך השנה, נדהמה לגלות שהמחיר שאותו דורש בעל הדירה זינק בכ-350 ש"ח לחודש, עלייה של כמעט 25 אחוזים. מעבר לכך, הדירה לא הייתה משופצת, והייתה זקוקה לטיפולים ולשיפוצים לא מעטים. למותר לציין שבעל הדירה לא הוציא אגורה מכיסו על שיפוץ, ותיקוני הביוב הדחופים שולמו על ידי השותפים עצמם.
לשוכרת, עולה חדשה שלמדה באוניברסיטה, לא היו באותו זמן אופציות מגורים זמניות ריאליות, שבהן הייתה יכולה לעשות שימוש אם הייתה מחליטה על עזיבת הדירה וחיפוש דירה חלופית. החוזה הסתיים באמצע שנת הלימודים וגם זמן לחיפושים דחופים לא היה לה. בסופו של דבר היא נאלצה לחתום בלית ברירה על החוזה החדש והיקר שהוצע לה, בדירה במצב שהוא רחוק מאידיאלי, וזאת כדי להימנע מחיפוש אחר אלטרנטיבה שהייתה מחייבת אותה גם לשלם את כל עלויות ההובלה והמעבר.
חייבים לשתף פעולה עם כל גחמה
בשוק השכירות הישראלי העכשווי, המקרה הזה רחוק מלהיות נדיר, ולמעשה אין שום דבר שימנע אותו. במהלך העבודה על כתבה זו נתקלתי בסיפורים רבים, חלקם דומים יותר וחלקם דומים פחות, אך כולם משקפים את הבעיה המבנית של מערכת היחסים בין שוכרים למשכירים בשוק השכרת הדירות, שוק שבו המשכיר (כמעט) הישר בעיניו יעשה ולשוכרים נותרת רק הברירה אם לשתף פעולה עם כל גחמה ודרישה או לצאת למסע חיפושים ארוך ויקר שאין כל הבטחה שיוביל למקום טוב יותר. המצב בחיפה עדיין טוב יותר מג'ונגל השכירות של תל אביב ומרכז הארץ, אבל גם כאן התמונה הכללית עגומה.
הסיפור של יערה, סטודנטית באוניברסיטה, דומה כמעט בכל פרטיו לזה שכבר סיפרתי. "נכנסתי לדירה כסאבלט והארכתי את החוזה", היא נזכרת. "בעל הדירה מעולם לא ציין שהוא מתכוון להעלות את שכר הדירה, ואני גיליתי את זה במקרה כשכבר הייתי בחו"ל וחתמתי על החוזה בחוסר ברירה. ההעלאה הייתה מ-1,250 ש"ח ל-1,400 ש"ח (העלאה של 12% – ע.ג). זה לא היה רק כדי להרוויח ממני עוד כסף, אלא גם כניסיון לסלק אותי מהדירה". לאחר שחתמה, גילתה שאפילו את ההתחייבויות שהמשכיר לקח על עצמו לא היו לו כוונות לקיים: "הוא לא מילא את הצד שלו בהסכם של ההעלאה, שהיה צביעת התקרות בחדרים, ובאופן כללי, גם את הדברים שהוא סיכם שיעשה מבחינת תיקונים הוא לא עושה, או עושה באופן חלקי".
חיפה במקום ה-12 בעולם בעליית מחירי הדיור
שוק השכירות קשור כמובן לשוק הנדל"ן באופן רחב יותר, זה שבו על מנת לקנות דירה נדרש אזרח ישראלי ממוצע ל-148 משכורות – או יותר מ-12 שנות עבודה רצופות שבהן אינו מוציא שקל על כל דבר אחר – אבל הבעיות והמורכבויות בו שונות ולעתים פחות מדוברות בשיח הציבורי. המחאה החברתית של קיץ 2011 העמידה את נושא הדיור במרכז תשומת הלב, אבל קשה לומר שהביאה פתרון כלשהו לבעיה. מאז שנת 2007 עלו מחירי הדיור בישראל בכ-110%, ורק ב-שנה האחרונה עלו מחירי הדיור ב-7.8%. העיר חיפה מדורגת במקום ה-12 בעולם (מתוך 165 ערים שנבדקו) בשיעור עליית מחירי הדירות, עם זינוק של 12.8% ב-2015. שנים של היצע נמוך, משקיעים מחו"ל שהעלו את הביקושים וריבית אפסית, שאילצה משקיעים רבים להיכנס לשוק הנדל"ן, הביאו למצב שלו אנו עדים כיום.
לאחרונה עלה גם שוק השכירות לסדר היום, בעקבות הצעת החוק של ח"כ סתיו שפיר מהמחנה הציוני, המנסה להסדיר בין השאר את היחסים בין משכירים לשוכרים. מעבר לשכר הדירה הראשוני הגבוה יחסית, לא מעט שוכרים נתקלים בבעיה שכבר תוארה – העלאה לא פרופורציונלית, לעתים של עשרות אחוזים, של שכר הדירה בעת חידוש החוזה, בלי שום קשר למחירה הריאלי של הדירה או לעליית המדד, ותוך ניצול העובדה שהשוכרים אינם מעוניינים לעזוב דירה שהם כבר שוהים בה, להיכנס להרפתקת חיפוש חדשה ולשלם את כל העלויות הכרוכות במעבר. נוסף לכך, לבעלי דירות אין תמריץ ממשי לשפץ או לתחזק דירות שמתגלים בהן ליקויים בזמן השכירות כל זמן שאין צורך לשווק אותן בפני שוכרים פוטנציאליים חדשים.
לסופיה חייטין, סטודנטית שנה ג' לתקשורת ומדע המדינה , התקלקל המקרר בדירה ששכרה. בחוזה שלה נקבע שעלויות התיקון של כמעט כל מכשיר בדירה, ובפרט המקרר, חלות על השוכרים דווקא. וזאת לא הייתה הבעיה היחידה: "היה למשל מצב של שותפה בעייתית מאוד", היא מספרת. "לבעל הדירה לא היה אכפת. מבחינתו מה שחשוב זה שהכסף משולם בזמן. הוא היה בעלים של כמה דירות ולא נתן מענה לאף אחת מהבעיות – לא תחזוקתיות ולא בנוגע לזהות השותפים והתנהלותם".
ניר בורשטיין נמצא במצב מורכב עוד יותר. כסטודנט נשוי ואב לילד, בורשטיין שוכר דירת שלושה חדרים מהוריו בקריית חיים ב-2,300 ש"ח לחודש. "כאבא לילד ובעל משפחה אני חייב לעבוד תוך כדי התואר ובנוסף לעשות מלגה כדי לממן את הלימודים", הוא מספר. "אין ספק ששכר דירה הוא אחת מההוצאות המשמעותיות מבחינת התנהלותי הכלכלית. כרגע בעל הדירה שלי זה אבא שלי אז אין בעיות, אבל בעל הדירה הקודם עשה לנו הרבה בעיות. הוא לא תיקן דבר מהתחומים שהיו באחריותו בדירה, לא עמד בתנאי החוזה שאפשר לנו לסיים את ההשכרה בהתראה של שלושה חודשים, ואפילו איים עלינו בתביעה כשהחלטנו לעזוב בטענה שנעשו לו נזקים בדירה, מה שלא היה ולא נברא".
לא מסתדרים בלי עזרה מההורים
התאחדות הסטודנטים הארצית ערכה לאחרונה סקר בנושא עלויות הדיור והמחיה של סטודנטים בישראל. מצבם של הסטודנטים החיפאים, בהקשר זה, טוב יחסית: בחיפה משלמים הסטודנטים 1,240 ש"ח בממוצע לחודש על שכר דירה (בדירת שותפים), ובסך הכול מוציאים בממוצע 2,768 ש"ח בחודש (לא כולל הוצאות על אוכל ומצרכים בסיסיים). בהנחה שרוב הסטודנטים יכולים לעבוד במשרה חלקית בזמן הלימודים, הם ככל הנראה יוכלו לעמוד בהוצאות הללו, אך זאת בהנחה שאת שכר הלימוד משלמים הוריהם, או שהם מממנים אותו באמצעות חסכונות. המצב בתל אביב לדוגמה קשה הרבה יותר: הסטודנט הממוצע נאלץ להיפרד מ-2,540 ש"ח בחודש לחדר בדירת שותפים, ובסף הכול מוציא כ-4,000 שקל בחודש, ללא הוצאות על מזון ומצרכים בסיסיים.
אך גם בחיפה הסטודנטים לא מלקקים דבש. "אני עובדת במשרה חלקית תוך כדי הלימודים", מספרת יוה וולינסקי, גם היא סטודנטית באוניברסיטה. "כשכוללים מים, חשמל וארנונה עם שכר הדירה, החשבון עומד על כ-1,700 שקל בחודש, שזה קצת יותר מחצי מהמשכורת החודשית שלי. מניסיון העבר של שותפותיי לדירתי הנוכחית, בעלי הדירות מנסים להעביר את ההוצאות על תחזוקת הדירה אל השוכרים, שכמובן אין להם ממש מילה בעניין".
כפי שהנתונים הללו מראים, בעיית השכירות קשורה באופן ישיר לסוגיות אחרות הנוגעות לשוק העבודה, לרמת השכר ולתשתיות הקיימות בישראל. השילוב בין העלייה התלולה במחירי הדיור לבין העלייה הזניחה בשכר הריאלי הממוצע בשנים האחרונות, שהוא כשלעצמו נמוך ביחס לממוצע במדינות ה-OECD, גרם לכך שעבור רוב רובם של הסטודנטים רכישת דירה היא בגדר משימה בלתי אפשרית. גם מצבה הירוד של התחבורה הציבורית בישראל אינו מקל על אפשרויות הדיור הריאליות לשכיר הממוצע – מגורים מחוץ לערים הגדולות, המספקות את רוב מקומות העבודה, מוסדות הלימוד ומרכזי הבילוי, הם כיום אופציה לא ריאלית עבור חלק ניכר מהסטודנטים. האופציות המרכזיות העומדות כיום בפני הסטודנט הממוצע הן לפיכך הבחירה בין מגורים בעיר בינונית-גדולה המאפשרת נגישות נוחה יחסית למקום העבודה ולמוסד האקדמי, אך השכירות בה יקרה יותר, לבין מגורים באזור מרוחק יותר המחייב רכב פרטי שעלויות הקנייה, התחזוקה והדלק שלו הן גבוהות מאוד. מגורים במעונות האוניברסיטה הם אופציה עבור חלק מהסטודנטים אך לא עבור כולם, גם בגלל תנאי המגורים וגם בגלל הקריטריונים הכלכליים-חברתיים המשפיעים על סיכויי הקבלה. התוצאה הבלתי נמנעת היא שחלק לא קטן מהסטודנטים ממשיכים לגור אצל הוריהם – 18 אחוז מהסטודנטים בחיפה, 33 אחוז מהסטודנטים בתל אביב – ורבים אחרים נעזרים בהורים כלכלית. "ההורים עוזרים לנו בתשלומים", אומרת איה כהנא, סטודנטית שנה ב' השוכרת דירה עם החבר שלה בחצי השנה האחרונה, שעליה היא מוציאה 2,400 שקל בחודש. " אני עובדת ומרוויחה משהו כמו 2,500 ש"ח בחודש, אז זה מכסה איכשהו את ההוצאות, אבל את כל שאר החשבונות אני צריכה לשלם לבד וזה באמת לא פשוט".
חוק חלקי שאינו נאכף
בהעדר שינוי יסודי בחוק, קשה להאמין שהמצב הזה הולך להשתנות בעתיד הקרוב. חשוב להדגיש שלא מדובר בגזירת גורל: חוקי הגנה על שוכרים קיימים בדרגות שונות במדינות אירופיות שונות ובהן הולנד, צרפת, גרמניה, שוודיה, ספרד, צ'כיה ואחרות. בישראל, לעומת זאת, החוק היחיד שאמור לטפל בנושא הוא חוק הגנת הדייר, אך הוא חלקי בלבד ואינו נאכף בצורה אפקטיבית.
הטענה הרווחת, בעיקר בקרב כלכלנים ימניים ותומכי השוק החופשי מרגולציה ממשלתית, היא שהפתרון היחיד למצב הוא הגדלה דרמטית של היצע הדירות, מצד אחד, על מנת לטפל בבעיית הביקושים הגדולים שמעלים את המחיר, והקלה בביורוקרטיה ובהפשרת הקרקעות האיטית לבנייה מטעם המדינה, מצד שני. ואכן, משך הליך מתן האישורים והבנייה עצמה עלול לקחת כ-13 שנים, פי שניים מהממוצע במדינות ה-OCED. עם זאת, במצב שבו הריבית בישראל (וברוב העולם המערבי) היא אפסית, המשקיעים פונים בהמוניהם לנדל"ן, דבר שבעצמו גורם לעלייה במחירים. נוסף לכך, יש צורך ממשי בפתרון לטווח הקצר והבינוני, בהנחה שגם אם השינויים החקיקתיים והביורוקרטיים יתבצעו מחר בבוקר, הבעיה תלווה אותנו לפחות בשנים הקרובות ."כנראה שלעולם לא נצליח לרכוש דירה"' מסכם בייאוש ניר בורשטיין ומוסיף "בינתיים שוק השכירות פרוץ לחלוטין, והשוכרים נתונים לחסדי המשכירים".